20 décembre 2018
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BAROMÈTRE LPI-SELOGER décembre : les tendances des marchés immobiliers à fin novembre

Baromètre LPI SeLoger tendance du marché de l'immobilier à novembre
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Progression des prix moins rapide dans l’ancien

Après deux années d’accélération, la hausse des prix des logements anciens avait commencé à ralentir durant l’été 2017. Le rythme d’augmentation des prix signés mesuré sur un an a alors plafonné à 4.5 % de juillet à septembre 2017, puis il a commencé à ralentir durant l’automne, pour terminer l’année à 4.1 %. Le ralentissement s’est poursuivi tout au long de 2018 et en novembre les prix ont cru au rythme de 3.5 % sur un an.

C’est sur le marché des maisons que le ralentissement a été le plus précoce : dès le début de 2018, le rythme de la hausse était retombé à 3.1 % (contre + 4.2 % durant l’été 2017). Alors que les tensions sur les prix des appartements ont persisté jusqu’en juin 2018 : le ralentissement a depuis été rapide. Et en novembre, les prix des appartements et des maisons augmentaient à un rythme comparable.

Il n’y a guère de raison pour que les tensions sur les prix réapparaissent dans les prochains mois : la baisse des prix proposés par les vendeurs constatée pendant plusieurs mois contribue à cela. Les offreurs acceptent de réviser leurs ambitions à la baisse, afin de ne pas risquer de reporter la réalisation de la vente au printemps prochain.

 

Nouveau ralentissement de la hausse des prix dans le neuf

Alors que le secteur de la construction connaît un recul de son activité, aussi bien chez les constructeurs de maisons individuelles que chez les promoteurs, la hausse des prix ralentit encore. En novembre, le rythme de progression des prix mesuré sur un an a été de + 2.3 %, contre + 3.2 % en décembre 2017. Ce ralentissement fait écho à la dégradation des aides publiques à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif privé : la demande en a été d’autant plus fragilisée que la reprise de l’inflation avait déjà érodé son pouvoir d’achat.

C’est toujours sur le marché des constructeurs de maisons individuelles que le ralentissement de la hausse des prix est le plus marqué : alors que la demande a reculé de 15 % depuis un an, les prix n’ont cru que de 2.7 % depuis novembre 2017, soit deux fois moins qu’en fin de l’année dernière. Dans le collectif, où le décrochage de la demande est plus récent, le rythme de progression des prix ralentit plus modérément : avec + 2.2 % en novembre, contre + 2.7 % en décembre 2017.

Comme la demande ne devrait guère se redresser d’ici la fin de l’année, le ralentissement de la hausse des prix va se poursuivre.

 

Moindre tension sur les prix dans les grandes villes

En novembre, les prix signés ont reculé (au cours des 3 derniers mois et/ou sur un an) ou n’ont progressé que lentement, sous l’inflation, dans 70 % des grandes villes.

Alors que presque partout les tensions sur les prix des appartements anciens s’allègent au fil des mois, les hausses restent rapides (au moins 10 % sur un an) à Bordeaux, à Limoges et à Rennes. Mais si la progression des prix ralentit depuis le début du printemps à Bordeaux, elle se poursuit au même rythme sur Rennes et elle tend à s’accélérer à Limoges. Sur cette dernière ville, la hausse des prix amorcée au printemps ressemble à un rattrapage, après plus d’une année de baisse des valeurs et d’atonie de la demande.  

Mais sur un an les prix baissent depuis le printemps dans la moitié des villes de 100 000 à 200 000 habitants (comme Amiens, Brest, Mulhouse ou Tours) où la demande n’a pas réussi à rebondir, en dépit des conditions de crédit qui lui sont proposées. Et au cours des trois derniers mois, les prix ont reculé dans des villes de plus de 200 000 habitants telles Grenoble, Le Havre, Lille, Strasbourg ou Villeurbanne. Alors qu’ils n’ont que très faiblement augmenté à Paris.      

 

Un mois de novembre sans éclat

Depuis la fin de l’été dernier, les enquêtes de conjoncture réalisées auprès des ménages soulignent la dégradation de leur moral. Ainsi, comme la dernière enquête de la Banque de France en témoigne, la demande de crédits immobiliers adressée aux banques a encore reculé en novembre, pour le 18ème mois consécutif. Pourtant, les établissements bancaires n’ont cessé d’améliorer les conditions de crédit qu’ils proposent aux emprunteurs, avec notamment des taux d’intérêt inférieurs à l’inflation depuis juin dernier et des exigences réduites à l’égard des apports personnels demandés.

Mais rien ne semble en mesure d’atténuer la dégradation de la demande : la hausse des prix de l’immobilier a partout altéré sa solvabilité et la suppression des aides personnelles à l’accession a contrarié les projets des ménages modestes. Le nombre de compromis mesuré en niveau annuel glissant recule donc toujours, de 5.8 % à fin novembre, en niveau annuel glissant.

 

Des marges encore en baisse

En novembre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.3 %, en moyenne : 3.7 % pour les appartements et 4.9 % pour les maisons.

Dans l’ensemble les marges baissent toujours : la fragilité de la demande oblige les vendeurs à réduire les prix qu’ils proposent pour réaliser les ventes, comme cela se constate depuis l’été dernier. Sur le marché des appartements, au-delà des fluctuations constatées d’un mois sur l’autre, elles s’établissent maintenant à près de 20 % sous leur moyenne de longue période. Sur le marché des maisons, les marges diminuent rapidement depuis septembre, pour rejoindre leurs plus bas niveaux.

Dans des régions où les marges sont les plus hautes (Auvergne ou Poitou-Charentes), la révision des prix par les vendeurs s’efforce de limiter le recul de l’activité du marché observé depuis l’été. En revanche dans des régions où les marges sont déjà très basses (Alsace ou Bourgogne), l’activité se dégrade toujours rapidement.

 

Des situations toujours contrastées en Province

Depuis quelques mois, l’activité du marché de l’ancien se redresse dans certaines régions : parfois rapidement (Champagne-Ardenne et Picardie, par exemple) ou souvent plus lentement (Languedoc-Roussillon et Lorraine, par exemple). Ce redémarrage qui s’est appuyé bien souvent sur l’embellie saisonnière de la demande bénéficie pleinement des conditions de crédit proposées.  

En revanche, la reprise du marché ne parvient pas à s’affirmer dans d’autres régions (Alsace, Aquitaine et Bretagne, par exemple), les hausses de prix constatées par le passé ayant nettement pesé sur la demande. Et en général, l’activité recule toujours dans les régions où la hausse des prix reste soutenue, ou lorsque la demande et son pouvoir d’achat sont malmenés par la conjoncture économique et/ou les décisions publiques du début de l’année.

 

Des évolutions très différentes entre les métropoles

La hausse des prix des appartements et des maisons reste très rapide sur les métropoles de Bordeaux et de Rennes. Sur ces deux métropoles, les hausses de prix constatées sur la ville-centre sont nettement plus vives qu’en périphérie, autant pour les appartements que pour les maisons.

Moins rapide que sur les métropoles précédentes, la hausse est cependant soutenue sur celles de Nancy et de Nantes. Mais sur ces deux métropoles, la hausse des prix des appartements est de même ordre, entre la ville-centre et la périphérie. En revanche, si sur la métropole de Nantes les prix des maisons augmentent deux fois plus vite dans le centre qu’en périphérie, les évolutions restent comparables sur la métropole de Nancy entre le centre et la périphérie.

En revanche, les prix des appartements baissent toujours sur les métropoles d’Aix-Marseille-Provence et de Brest, alors qu’ils stagnent maintenant sur celle de Lille : sur la métropole de Brest, pourtant la moins chère de toutes les métropoles, l’évolution constatée s’explique par le recul des prix dans la ville-centre.

Alors que les prix des maisons ne diminuent/n’augmentent que légèrement sur les métropoles de Brest et de Rouen-Normandie pourtant déjà les moins chères. En outre, sur la métropole de Brest et à l’inverse de celle de Rouen-Normandie les prix des maisons restent plus élevés en périphérie que sur la ville-centre : exprimant les préférences d’une demande résolument attirée par les maisons individuelles.

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