26 janvier 2017
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« La micro-promotion permet de régénérer du foncier qui n’intéressait personne »

2002
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Le groupe Horizon investit dans des opérations de promotion immobilière en Ile-de-France, commercialisées à travers la marque « MyLittleImmo » qu’elle a créée en 2010. Pour son Président, Mehdi Gaïji, la micro-promotion est plus qu’un levier d’opportunités : c’est une philosophie.

En quoi consistent vos opérations ?

La vocation de notre société est d’investir dans des actifs tangibles – et notamment dans la micro-promotion immobilière et la réhabilitation. Notre société est détenue à 100 % par quelques 400 propriétaires épargnants, à qui nous redistribuons 80 % des marges réalisées. Nous leur donnons ainsi la possibilité de participer à des besoins locaux liés au logement. Nous n’avons pas une vision industrielle du métier. Nous produisons environ 130 logements par an, et avons une petite dizaine de programmes en cours à différents stades, en première et deuxième couronne : au Bourget, à Bobigny, ou à Bagnolet, par exemple. A Bondy, nous avons acheté une parcelle de 450 m2 située à 50 mètres à pied du RER pour construire une vingtaine de logements. Tout a été vendu en 6-7 mois. La moitié de ce que nous produisons est vendu à des bailleurs sociaux et à du logement intermédiaire.

Quels sont les atouts de la micro-promotion ?

Cette approche répond avant tout à la grosse problématique de pénurie du foncier. Nous nous insérons dans la tendance du BIMBY (Build in my backyard). Compte-tenu de la difficulté à trouver des terrains bien placés en Ile-de-France, la micro-parcelle répond notamment aux enjeux du Grand Paris Express, en régénérant une capacité de logement sur du foncier qui n’intéressait personne jusque-là. Depuis la loi Alur, avec la disparition du COS, la constructibilité est meilleure, en dépit des contraintes de hauteur qui subsistent.

Comment vos opérations sont-elles perçues?

La plupart du temps, nous achetons des parcelles à des particuliers : nous devons les faire adhérer à notre philosophie de la promotion immobilière, et convaincre que notre objectif n’est pas de densifier l’espace au maximum. La micro-promotion peut s’insérer de manière extraordinairement efficace dans son environnement, parce qu’elle propose une minimisation de la gêne et des préjudices qu’elle peut générer sur le voisinage. Jusque-là, nous n’avons eu qu’un seul recours à gérer, que nous avons facilement levé à l’amiable. Nos opérations sur des micro-parcelles doivent avoir des caractéristiques architecturales intrinsèques : nous sommes généralement sur des constructions R+2 maximum soit une hauteur de 9 mètres en moyenne – ce qui est très bas. Notre philosophie est aussi appréciée sur le plan urbanistique. Lorsque l’on ne construit que 20 ou 30 logements, on ne modifie pas l’environnement urbain : pas besoin d’intervenir sur le redimensionnement des infrastructures publiques ou routières par exemple.

Résultat : nous sommes généralement soutenus par les mairies et les services d’urbanisme.

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