10 octobre 2018
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Loi ESSOC : quels enjeux pour les promoteurs immobiliers ?

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    Les lois à l’impact le plus décisif ne sont pas nécessairement celles dont on parle le plus ! Preuve en est avec la loi « ESSOC », promulguée le 10 août dernier en toute discrétion, et porteuse d’évolutions très prometteuses pour les promoteurs immobiliers et le monde de la construction.

    Loi ESSOC : de quoi s’agit-il ?

    Après une première présentation en Conseil des ministres à la fin novembre 2017, la loi pour un État au service d’une société de confiance, ou « loi ESSOC », a suivi un parcours législatif sans encombre pour être finalement promulguée le 10 août 2018. Ce nouveau texte a principalement retenu l’attention du grand public pour son principe de « droit à l’erreur », notamment dans les relations du contribuable et des entreprises avec les services fiscaux ou d’autres administrations.

    Responsabiliser les justiciables, leur rendre un véritable pouvoir d’appréciation… La philosophie de la loi ESSOC s’applique aussi à diverses mesures prévues dans le domaine de l’immobilier et de la construction, et qui se traduiront notamment par une simplification des normes et un assouplissement des procédures entourant le permis de construire dans quelques cas particuliers.

    Loi ESSOC et secteur immobilier:

    Toutes les innovations apportées par la loi ESSOC en matière immobilière ont été élaborées après une concertation avec les représentants des professionnels du secteur. Elles seront regroupées dans deux ordonnances, qui devront être prises respectivement dans un délai de trois à dix-huit mois après la promulgation de la loi.

    « Permis de faire » : de l’obligation de moyens à celle de résultat

    Le « permis de faire », déjà introduit plus timidement par la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP), sous le nom de « permis d’expérimenter », va connaître une extension considérable de son champ d’application.

    En clair, le permis de faire est un permis de déroger : il autorise les promoteurs à passer d’une logique de moyens à une nouvelle logique de résultat dans leur projet de construction. Ils pourront désormais se soustraire à certaines normes qui leur imposaient le recours à des moyens particuliers (matériaux, techniques de construction…), dès lors que leurs propres solutions permettent d’atteindre un résultat similaire ou supérieur. L’ordonnance viendra préciser les normes éligibles dans un premier temps, mais devrait inclure à minima la sécurité incendie par exemple.

    Le permis de faire va automatiquement alléger certaines contraintes liées à l’obtention du permis de construire. Il appartient toutefois au promoteur de démontrer au préalable le caractère « innovant » des moyens engagés. Un contrôle sera effectué avant la délivrance du permis, puis à l’achèvement du chantier.

    Une simplification attendue des normes de construction

    La deuxième ordonnance liée à la loi ESSOC va, dans un délai de dix-huit mois, étendre l’application du permis de faire à la totalité des règles de construction. Cela va ainsi offrir une réelle marge de manœuvre à l’ensemble des promoteurs pour témoigner d’ingéniosité dans leurs projets, et rechercher des techniques moins coûteuses sans perdre en qualité.

    À compter de la publication de la deuxième ordonnance, il ne sera même plus nécessaire au promoteur de démontrer au préalable le caractère « innovant » des moyens engagés.
    Le texte porte également en lui l’ambition de procéder à une réécriture complète du Code de la construction et de l’habitation. L’objectif consiste à la fois à alléger ce dernier – et donc à supprimer un certain nombre d’articles devenus obsolètes – et à y intégrer cette nouvelle logique de résultat.

    Des économies significatives à espérer pour les promoteurs

    L’étude d’impact réalisée par le ministère de la Cohésion des territoires peut laisser espérer une retombée très bénéfique de la nouvelle loi sur les coûts supportés par les promoteurs. Dans un premier temps, il est estimé que 5 % des projets de construction pourraient bénéficier du permis de faire, avec des économies attendues comprises entre 140 et 700 millions d’euros par an. À l’issue de la deuxième ordonnance, la diminution des coûts devrait atteindre 1,4 milliard d’euros par an pour les promoteurs, et entraîner en bout de chaîne une diminution du prix de l’accession dans le neuf pour les particuliers.

    À défaut de mesures concrètes, à définir ultérieurement, la loi ESSOC porte en germe un changement fondamental de perspective dans les relations entre l’administration et les promoteurs. De quoi susciter une plus grande confiance de ces derniers et multiplier les projets audacieux !

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