19 septembre 2017
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Offre d’achat : vous n’êtes pas responsable si votre client change d’avis

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    Vous détenez un mandat de vente. Vous faites des publicités, des visites et un acquéreur présente une offre que vous transmettez à votre client vendeur. Il l’accepte et change d’avis ensuite. Les acquéreurs profondément déçus agissent en justice contre vous afin d’obtenir une indemnisation en réparation de leur préjudice.

    C’est exactement sur ce cas là que la Cour de cassation s’est prononcée le 26 avril 2017. Elle considère que l’agent immobilier lui-même n’est pas responsable du changement d’avis de son client vendeur suite à l’acceptation d’une offre écrite.

    1. Vous n’avez pas commis de faute, les acquéreurs ne peuvent pas vous demander une indemnisation.

    Dans cet arrêt n°16-13900 du 26 avril 2017, la Cour de cassation rappelle que l’agent immobilier n’est pas responsable des agissements de son client vendeur dès lors qu’il n’a pas, lui même commis de faute.

    En l’espèce, un mandat de vente a été confié à une agence immobilière. Un potentiel acquéreur a fait une offre acceptée par le vendeur. Ce dernier change d’avis le lendemain au motif qu’un prix supérieur lui a été proposé par un autre intermédiaire. Les acquéreurs intentent une action en justice contre l’agent immobilier en invoquant le fait que ce dernier les a mal renseignés et a mal fait son travail.

    La Cour de cassation rappelle « qu’après avoir relevé que, par message du 12 janvier 2013, l’agent immobilier s’était borné, en tant qu’intermédiaire, à informer l’acquéreur que son offre d’achat avait été acceptée par les vendeurs et que la vente ne s’était pas faite en raison de la rupture des négociations par les vendeurs à la suite d’une meilleure offre d’un tiers, la cour d’appel en a exactement déduit que l’agent immobilier n’avait pas commis de faute à l’égard des acquéreurs… »

    Pour que des dommages et intérêts soient accordés, il faut être en présence de trois éléments : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. C’est le principe même de la responsabilité civile.

    Le préjudice des acquéreurs peut être compréhensible : rêver d’une maison pendant plusieurs jours et voir ce rêve s’effondrer parce que les vendeurs changent d’avis après avoir accepté l’offre. Mais où est la faute de l’agent immobilier ? Selon l’arrêt en question, il a rempli sa mission : présenter l’offre d’achat aux vendeurs et informer les acquéreurs en retour de l’acceptation de cette offre par ces derniers. Il n’a pas commis de faute dans l’exercice de sa mission. Si les acquéreurs invoquent une faute de l’agent immobilier, alors ils doivent en rapporter la preuve.

     

     2. Quelle est la valeur d’une offre acceptée ?

    Pas d’affolement, cela ne veut pas pour autant, dire que tout le monde pourrait se désengager de l’offre auparavant acceptée sans être sanctionné.

    L’article 1113 du code civil précise que la rencontre entre une offre et une acceptation forme un contrat. La rétractation de l’offre n’est valable que si l’offre n’est pas parvenue à son destinataire, mais une fois acceptée, il n’est, en principe, pas possible de faire marche arrière.

    Si on reprend l’arrêt de la Cour de cassation, par l’acceptation du vendeur, un contrat s’est formé entre le vendeur et l’acquéreur, les parties sont liées contractuellement et ne pourraient se désengager sans commettre de faute et engager sa responsabilité.

    Au regard des textes de loi en vigueur, les acquéreurs pouvaient agir en justice contre les vendeurs et leur demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Il leur était également possible d’agir en vente forcée. L’agent immobilier n’a pas commis de faute, en revanche il semblerait que les vendeurs oui.

    Attention, la légitimité ou non de la rétractation des vendeurs dépend du pouvoir d’appréciation souverain des juges qui examinent chaque situation au cas par cas. Ainsi la condamnation des vendeurs reste conditionnée à l’existence d’un préjudice pour les acquéreurs. C’est à eux de rapporter la preuve dudit préjudice.

     

    Références juridiques :
    Articles 1113 et suivants du code civil
    Article 1240 du code civil
    Civ 1e, 26 avr. 2017, n°16.13900

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