20 février 2019
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Permis de déroger aux normes : que retenir de l’ordonnance ?

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La première ordonnance de la loi ESSOC a été publiée au Journal officiel en octobre dernier. Comme annoncé, le texte ouvre de nombreuses perspectives aux promoteurs immobiliers souhaitant expérimenter des techniques de construction innovantes. Voici l’essentiel à savoir sur l’ordonnance ESSOC 1 !

Loi ESSOC et obligation de résultat : un bref rappel

L’ordonnance parue à la fin du mois d’octobre fait suite à la récente entrée en vigueur de la loi pour un État au service d’une société de confiance, ou « loi ESSOC ». Le texte législatif touche de nombreux domaines et prévoit notamment un droit à l’erreur dans les relations entre les citoyens et l’administration. Au-delà, il s’adresse aussi et surtout aux promoteurs immobiliers avec un changement complet de paradigme en ce qui concerne les normes de construction.

La loi ESSOC entend élargir le champ d’application du « permis de faire » ou « permis d’expérimenter », déjà introduit par une précédente loi en 2016. Concrètement, il s’agit d’autoriser le constructeur à utiliser les méthodes, techniques et moyens de son choix, l’essentiel étant d’aboutir au résultat imposé par les normes ou à un résultat supérieur.

L’ordonnance ESSOC 1 constitue la première étape de la mise en application de la loi, et retient un nombre limité de règles de construction éligibles. Le permis de déroger aux normes est également soumis à l’obligation, pour l’entrepreneur, de démontrer le caractère innovant du projet. Une seconde ordonnance, destinée à généraliser le principe à l’ensemble des normes de construction, devrait voir le jour avant le mois de février 2020.

Quelles sont les opérations concernées ?

L’article 2 de l’ordonnance rend éligibles toutes les opérations « devant être précédées de la délivrance d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager », mais aussi les chantiers plus basiques relevant d’une simple déclaration préalable. La dérogation est également susceptible de s’appliquer à n’importe quel maître d’ouvrage.

Quelles règles de construction sont concernées ?

Il est désormais possible, pour le promoteur, de déroger à certaines règles de construction à condition d’apporter « la preuve qu’il parvient, par les moyens qu’il entend mettre en œuvre, à des résultats équivalents ». L’ordonnance ESSOC 1 énumère ensuite de façon limitative les règles de construction concernées. Il s’agit de :

  • la performance énergétique et environnementale. Certaines obligations de moyens précédemment imposées par la RT 2012 deviennent donc de facto facultatives ;
  • la sécurité incendie, de la résistance au feu et du désenfumage, à la fois pour les bâtiments résidentiels et professionnels ;
  • la ventilation et de l’aération du bâtiment ;
  • l’isolation acoustique ;
  • la protection contre les termites et autres nuisibles xylophages ;
  • Des mesures de prévention du risque cyclonique ou sismique ;
  • Des matériaux de construction et de leur réemploi.

Les domaines retenus sont donc déjà très larges et allègent un certain nombre de contraintes pour les promoteurs.

Quelles modalités de contrôle ?

Les articles 4 à 6 de l’ordonnance ESSOC 1 rappellent que l’autorisation de déroger aux normes est soumise à la présentation du projet du constructeur à un organisme de contrôle. La nature de cet organisme, tenu à une obligation de neutralité et d’impartialité, sera fixée ultérieurement par décret.

Ordonnance ESSOC 1 : quel impact pour les promoteurs ?

Dès la parution des derniers décrets d’application, les promoteurs immobiliers les plus innovants seront en capacité de déroger à un nombre important de normes de construction, et de réduire ainsi de façon significative le coût de construction au mètre carré. Ces nouvelles dispositions constituent une incitation réelle à faire mieux ou aussi bien avec des moyens différents et moins contraignants.

Cette nouvelle liberté n’est d’ailleurs pas sans éveiller la crainte de quelques professionnels du secteur de l’isolation thermique. Certains industriels se sont inquiétés d’un texte qu’ils jugent trop permissif, et s’attendent au retour en force des « passoires énergétiques » dans les futurs projets de promotion immobilière. Une crainte a priori infondée dans la mesure où l’obligation de résultat est réaffirmée par le texte.

L’ordonnance ESSOC 1 choisit de faire confiance aux promoteurs immobiliers et leur donne une plus grande marge de manœuvre dans le choix des moyens engagés sur un chantier : une véritable prime à l’innovation pour les professionnels les plus audacieux !

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