25 juillet 2018
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Promoteurs, constructeurs : quelles sanctions en cas de malfaçons, retard, non-achèvement, etc ?

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    Des travaux exécutés en temps et en heure, conformes aux normes et dotés d’équipements en parfait état de fonctionnement. Voilà ce qu’attend tout acheteur. Des engagements contractuels engagent les promoteurs immobiliers et, lorsqu’ils ne sont pas tenus, peuvent donner lieu à des interventions correctives et sanctions.

    Ces assurances obligatoires qui engagent le promoteur immobilier

    Lorsqu’il prend réception d’un logement neuf, un acheteur bénéficie de plusieurs assurances et garanties très engageantes pour le promoteur immobilier. Le législateur et la jurisprudence se sont en effet depuis de longues années attachés à réguler et protéger des transactions aux enjeux financiers très importants. Le promoteur immobilier doit donc avoir pleinement conscience de leur portée et des responsabilités qu’elles impliquent :

    – La garantie de parfait achèvement : elle couvre toute malfaçon ou tout dysfonctionnement constaté durant la première année qui suit la livraison.

    – La garantie biennale : elle assure pendant 2 ans la couverture de tous les éléments dissociables ou démontables du logement.

    – La garantie décennale : elle couvre durant 10 ans tous les éléments indissociables du logement.

    – L’assurance dommages-ouvrages : une garantie d’anticipation de la précédente. Elle permet la prise en charge immédiate des vices ou des malfaçons sans préjuger de la décision judiciaire quant à la responsabilité du promoteur.

    La livraison, un acte important

    Le procès-verbal amiable de réception est recommandé et doit résulter d’une visite contradictoire du constructeur et de l’acheteur. Sa portée juridique est très importante puisqu’elle marque l’entrée en vigueur des assurances et garanties et le décompte de leurs délais de validité.

    Ordre public et présomption de responsabilité

    Ces garanties légales prévues au Code civil et au Code de la construction sont d’ordre public. Toute clause du contrat de construction visant à supprimer, diminuer ou suspendre leur portée serait considérée comme nulle et non avenue par le tribunal. En outre, la loi instaure une présomption de responsabilité des constructeurs. En clair, le maître d’ouvrage n’a qu’à démontrer l’existence d’un dommage pour que la faute soit présumée imputable aux constructeurs.

    Que risque un promoteur indélicat ?

    Retard :
    Que le promoteur soit engagé dans une VEFA ou une CCMI, il s’expose à devoir des pénalités à son acheteur en cas de retard de livraison y compris lorsque le contrat ne les prévoit pas. La loi fixe même un minimum à celle-ci : 1/3000e par jour du prix de la construction. Le tribunal peut aussi baser l’indemnisation sur la base des frais réels supportés par le plaignant (loyers payés par exemple ou frais de garde de meuble) et assujettir celle-ci d’un part supplémentaire pour compenser le préjudice subi.

    Malfaçon ou dysfonctionnement :

    Le promoteur peut être condamné à exécuter sous astreinte les réparations nécessaires ou à verser au plaignant la somme correspondante pour l’exécution des travaux par l’entreprise de son choix.

    Défaut d’assurance :

    L’article L 243-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une peine d’emprisonnement de 6 mois et une amende de 75 000 € pour défaut de souscription de l’assurance obligatoire de responsabilité civile décennale.

    Non-achèvement :

    Tout vendeur en l’état futur d’achèvement doit obligatoirement être détenteur d’une garantie financière d’achèvement de la construction ou d’une garantie financière de remboursement des sommes déjà versées par l’acheteur en cas d’annulation du contrat à défaut d’achèvement.

    La loi agit pour protéger l’acheteur des effets parfois catastrophiques d’un programme conduit par un professionnel indélicat. Les enjeux financiers et moraux pour un maître d’œuvre ou un acteur particulier sont élevés. À ce titre, vous devez agir avec toute la déontologie requise.

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